Il Consiglio dei ministri del 4 dicembre 2025 ha approvato il Disegno di Legge delega di “razionalizzazione e riordino dei regimi amministrativi edilizi e urbanistici e dei connessi titoli abilitativi“.
La pubblicazione dello schema di disegno di legge che conferisce al Governo la delega per adottare il nuovo Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni inaugura una fase destinata a incidere in profondità sull’intero comparto. Il testo, atteso da anni dagli operatori, ambisce a riorganizzare un impianto normativo stratificato e frammentato, segnato da sovrapposizioni, interpretazioni variabili e procedure spesso incoerenti. L’obiettivo dichiarato è ridisegnare in maniera organica la disciplina edilizia e la sicurezza delle costruzioni, fornendo al settore un quadro finalmente leggibile, semplificato e coerente.
Il Governo avrà dodici mesi dall’entrata in vigore della legge per adottare uno o più decreti legislativi. Il riordino interesserà normative cardine come il DPR 380/2001, la Legge 1086/1971 e la Legge 64/1974, che verranno integrate in un corpus unitario. La delega si colloca in una prospettiva di razionalizzazione dei procedimenti, riduzione degli oneri documentali, chiarezza definitoria delle categorie di intervento e certezza dei tempi amministrativi.
Uno dei nuclei più rilevanti della riforma riguarda la riscrittura delle categorie edilizie e dei titoli abilitativi. L’intento è rendere riconoscibili in modo univoco le diverse tipologie di trasformazione del territorio e del patrimonio esistente, differenziando con precisione gli interventi che incidono sulla sagoma, sui prospetti o sui volumi da quelli che configurano meri adeguamenti funzionali. Viene inoltre annunciata un’estensione puntuale del perimetro dell’edilizia libera, per alleggerire il carico procedurale sulle opere prive di significativo impatto urbanistico.
La riforma interviene anche sul nodo più critico per professionisti e imprese: la frammentazione procedurale. Il nuovo Codice dovrà definire livelli essenziali di prestazione che garantiscano un unico punto di accesso per tutte le istanze, evitando la richiesta di documenti già presenti nelle banche dati della pubblica amministrazione. La digitalizzazione diventa un asse portante, con l’interoperabilità delle piattaforme pubbliche e la creazione del fascicolo digitale delle costruzioni, che dovrà seguire l’edificio lungo l’intero ciclo di vita.
Il tema dello stato legittimo riceve finalmente un’attenzione specifica. La delega prevede una revisione delle modalità di attestazione basata sull’affidamento del proprietario al titolo più recente, anche maturato tramite silenzio-assenso, purché asseverato da un professionista. Una codificazione nazionale delle difformità edilizie servirà invece a superare le disomogeneità interpretative che negli ultimi decenni hanno alimentato incertezza e contenzioso. Per le irregolarità minori verranno introdotte procedure in sanatoria condizionate alla doppia conformità, mentre nel caso di difformità insanabili si punta a definire modalità di ripristino meno onerose e più gestibili dagli enti territoriali.
Parallelamente, la delega apre un fronte decisivo su rigenerazione urbana, sicurezza strutturale e sostenibilità. Il nuovo Codice dovrà favorire il recupero e la sostituzione del patrimonio esistente, promuovere l’efficienza energetica e razionalizzare la normativa tecnica sulle costruzioni. La prospettiva è quella di classificare i manufatti per classi di rischio, chiarire responsabilità e adempimenti dei soggetti coinvolti e integrare i criteri di sostenibilità ambientale, includendo l’attenzione alla qualità acustica, al riuso dei materiali da demolizione e all’impiego di materiali riciclati.
La portata di questa delega va oltre la riscrittura di singoli articoli: l’intenzione è riformulare l’intero sistema, sostituendo un mosaico disomogeneo con una struttura normativa centralizzata. L’immagine più efficace per descriverne la logica è quella di un sistema idrico che smette di essere riparato per tratti e viene finalmente ridisegnato in modo integrale, permettendo ai processi edilizi di scorrere con continuità, prevedibilità e senza dispersioni. Se i decreti legislativi sapranno mantenere questa ambizione, il settore si troverà per la prima volta dopo decenni davanti a un quadro realmente stabile, capace di sostenere l’innovazione e accelerare gli interventi di riqualificazione che il Paese attende.
Il commento di Ance
“La legge delega sull’edilizia è un importante segnale di attenzione da parte del governo, dopo anni di attesa, su un tema fondamentale per la vita e la crescita delle nostre città”, commenta la presidente dell’Ance Federica Brancaccio.
“Da tempo sottolineiamo la necessità di aggiornare il quadro di norme per rispondere ai bisogni dei cittadini: dalle periferie ai centri storici occorrono soluzioni per combattere il degrado e fornire servizi efficienti”, continua la presidente dei costruttori che aggiunge: “Per farlo bisogna dotarsi di una disciplina organica, chiara e trasparente, che superi la frammentazione che oggi caratterizza la materia e riveda con maggior attenzione i confini dei poteri in capo a Stato e Regioni. Dobbiamo superare l’immobilismo e ridare slancio e futuro alle nostre città”.
