Chi ha acquistato i diritti edificatori derivanti dalla demolizione di unità immobiliari al fine di edificare un’abitazione civile, utilizzando la volumetria degli immobili demoliti, può beneficiare del bonus ristrutturazione. Se, in alternativa al bonus ristrutturazioni, ha diritto a fruire del sismabonus perché il nuovo edificio ne ha i requisiti, deve fare attenzione nel presentare l’asseverazione: se la presenta in tempi sbagliati rischia di perdere il beneficio fiscale.

A ribadirlo l’Agenzia delle Entrate nella Risposta 194/2020 in cui tratta il caso di un contribuente che ha acquistato una porzione di terreno agricolo e i diritti edificatori derivanti dalla demolizione di due unità immobiliari, ubicate oltre il confine del terreno, al fine di edificarne un’abitazione civile con la stessa volumetria degli immobili demoliti.

Nel caso analizzato, l’istante non è proprietario degli immobili oggetto di demolizione ma titolare dei diritti edificatori risultanti dalla demolizione.
 
Nel ripercorrere la normativa, l’Agenzia ritiene che il contribuente, avendo acquistato i diritti edificatori relativi agli immobili oggetto di demolizione, ha diritto al bonus ristrutturazione 50% per le spese sostenute per gli interventi di ristrutturazione edilizia.

Ai fini della determinazione dell’importo massimo delle spese ammesse alla detrazione, l’istante deve fare riferimento alle due unità immobiliari alle quali attengono i diritti edificatori acquisiti, valorizzando l’eventuale circostanza che uno degli immobili sia pertinenziale dell’altro. In tal caso, infatti, la detrazione può essere calcolata su un importo massimo di spesa pari a 96mila euro.

Nella dichiarazione dei redditi, il contribuente dovrà comunque indicare i dati catastali identificativi delle unità immobiliari demolite, dalle quali derivano i diritti edificatori, e il codice fiscale dei proprietari delle stesse.

Per realizzare tali interventi edilizi, l’istante ha presentato a luglio 2018 la prima comunicazione di inizio lavori, integrata ad aprile 2019 con una nuova comunicazione di inizio dei lavori strutturali eseguiti dall’impresa, alla quale è stata allegata l’asseverazione prevista dal DM 58/2017.

Il DM, però. prevede che il progettista dell’intervento strutturale deve asseverare la classe di rischio dell’edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l’esecuzione dell’intervento progettato e, per l’accesso alle detrazioni, occorre che l’asseverazione sia presentata contestualmente al titolo abilitativo urbanistico.

Pertanto, come già specificato dall’Agenzia, un’asseverazione tardiva non consente l’accesso al sismabonus.